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Mandanteninformation
Mietrecht
Betriebskostenabrechnung |
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Mit
den nachfolgenden Ausfuehrungen moechten
wir Ihnen eine erste Orientierungshilfe ueber das
Thema Betriebskostenabrechnung geben. Betrachten Sie diese Information bitte
lediglich als Leitfaden, der bewusst vereinfacht und dadurch auch unvollstaendig ist. Was
sind Betriebskosten? Betriebskosten
sind die Kosten, die dem Eigentuemer
(Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstueck
oder durch den bestimmungsgemaessen Gebrauch des Gebaeudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebaeude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstuecks laufend entstehen, es sei denn, dass sie ueblicherweise vom Mieter ausserhalb
der Miete unmittelbar getragen werden ( Anlage 3 zu ¤ 27 II. BV (Zweite
Berechnungsverordnung). Wer
muss Betriebskosten bezahlen? Grundsaetzlich sind die mit dem Gebrauch zusammenhaengenden
Betriebskosten durch den Mietzins abgegolten. Gemae§
¤ 535 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Eine Ausnahme hierzu bilden lediglich die Betriebskosten der der zentralen Waerme- und Warmwasserversorgung, die gesetzlich nach der
HeizkVO (Heizkostenverordnung) umgelegt werden muessen. In
der Praxis werden jedoch in aller Regel vertragliche Vereinbarungen bezueglich der Betriebskosten getroffen. Neben
vereinzelt vereinbarten Teilbruttomieten spielt in der Praxis am haeufigsten die sog. Nettokaltmiete eine Rolle. Hier
werden alle Betriebskosten auf den Mieter umgelegt. Streitig ist hier meist,
was umlagefaehige Betriebskosten sind und ob diese
der Hoehe nach richtig veranschlagt wurden. In
der Praxis wird in aller Regel vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen
auf die Betriebskosten zu leisten hat. Diese Vorauszahlungen muessen angemessen sein, d.h. sie muessen
sich realistisch an den tatsaechlich anfallenden
Betriebskosten orientieren. Betriebskostenvorauszahlungen koennen
nach der Abrechnung durch Erklaerungen in Textform
von beiden Seiten angepasst werden. D.h. die Vorauszahlungen koennen erhoeht, oder reduziert
werden. Wie
werden die Betriebskosten verteilt? Der
Umlagemassstab (auch Verteilerschluesel
genannt) kann grundsaetzlich zwischen den Parteien
frei vereinbart werden. Jedoch
sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten
Verursachung durch die Mieter abhaengen, nach dem Massstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch,
oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung traegt.
Falls
nichts anderes vereinbart ist, sind Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnflaeche umzulegen. Andere
Umlagema§staebe sind z.B. Wohneinheit, Personenzahl
und erfasster Verbrauch. Was
ist, wenn in dem Gebaeude auch Gewerberaeume
sind, die mehr verbrauchen? Bei
gemischt genutzten Grundstuecken (Wohnraum und
Gewerberaum) ist im Mietvertrag haeufig die Umlage
nach anteiliger Wohnflaeche vereinbart. Hier sind
die Gewerberaeume nicht mit einzubeziehen, da es
sich nicht um Wohnraum handelt. In
jedem Fall sind die verbrauchsabhaengigen Kosten im
Wege der Vorerfassung festzustellen, wenn dies problemlos moeglich
ist. Zwingend
ist eine derartige Vorerfassung, wenn durch den Gewerbebetrieb eine deutlich hoehere Kostenverursachung vorliegt. Werden
leerstehende Wohnungen miteinbezogen? Die
auf leerstehende Wohnungen entfallenden
Betriebskosten koennen nicht auf die uebrigen Mieter umgelegt werden. Koennen neu eingefuehrte Betriebskosten
auf den Mieter umgelegt werden? Nachtraeglich eingefuehrte Betriebskosten koennen bei einer vereinbarten Nettokaltmiete (d.h.
Umlage saemtlicher Betriebskosten) grundsaetzlich umgelegt werden. Voraussetzung
ist allerdings, dass der Vermieter die neu eingefuehrten
Betriebskosten dem Mieter unverzueglich mitteilt.
Erst ab dem Zeitpunkt der Anzeige, also fuer die
Zukunft, koennen die nachtraeglich
eingefuehrten Betriebskosten in der Abrechnung beruecksichtigt werden. Bei
Mietvertraegen, die Nebenkosten ausdruecklich
auflisten, kommt es darauf an, ob eine sog. Oeffnungsklausel
in dem Vertragswerk beinhaltet ist, die es zulaesst,
dass Betriebskosten, die erst nach dem Beschluss des Mietvertrages entstehen,
auf den Mieter umgelegt werden. Wie
muss eine Betriebskostenabrechnung aussehen? Der
Vermieter ist verpflichtet, eine geordnete, vollstaendige
und uebersichtliche Betriebskostenabrechnung zu
erstellen, die auch ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeter Mieter verstehen und ueberpruefen
kann. Als
Mindestinhalt muss die Abrechnung die Abrechnungseinheit, die Gesamtkosten,
den Umlagemassstab, den Abrechnungszeitraum und die
Berechnung des Anteils des Mieters enthalten. Wann
muss der Vermieter die Abrechnung vornehmen? Der
Vermieter ist verpflichtet, nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes (meist
ein Jahr) die Betriebskostenabrechnung sobald wie moeglich
zu erstellen. Der
Vermieter kann auf Abrechnung verklagt werden. Ferner steht dem Mieter ein Zurueckbehaltungsrecht fŸr weitere
Betriebskostenvorauszahlungen zu, wenn der Vermieter nicht abrechnet. D.h. er
muss keine weiteren Betriebskosten- vorschusszahlungen
leisten, bis der Vermieter eine Abrechnung erteilt hat. Wann
verjaehren Nachzahlungsansprueche
des Vermieters? Die
Verjaehrungsfrist betraegt
drei Jahre (¤ 194 BGB) und beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die
Betriebskostenabrechnung zugeht. Gleiches gilt auch fŸr Rueckforderungsansprueche
des Mieters wegen zuviel bezahlter Betriebskosten. Wie
kann ich die Betriebskostenabrechnung ueberpruefen? Der
Mieter kann Einsicht in die Belege des Vermieters verlangen. Der Vermieter
muss die Belege auf Verlangen in dem Mietobjekt oder bei der Hausverwaltung
auslegen. Was
ist, wenn die Wohnung verkauft wird? Die
Verpflichtung zur Abrechnung trifft dann den neuen Erwerber, soweit er in der
Abrechnungsperiode (wenn auch nur einen Tag) Eigentuemer
geworden ist. Er ist auch Glaeubiger evtl.
NachzahlungsansprŸche und Schuldner von Rueckforderungsanspruechen. Ueber schon beendete Abrechnungsperioden hat der alte Vermieter
abzurechnen. Was
gilt bei einem Mieterwechsel? Das
richtet sich nach dem Mietvertrag. Der Mieter kann nicht verlangen, dass die
Abrechnung schon beim Auszug erfolgt. Eine Abrechnung ist auch dann erst nach
Ablauf der Abrechnungsperiode ueblich. Fuer verbrauchsabhaengige
abzurechnende Betriebskosten muss eine Zwischenablesung
erfolgen. Was
sind konkret umlagefaehige Betriebskosten? Hierzu
gehoeren v. a., aber nicht abschliessend
-
laufende oeffentliche Lasten des Grundstuecks: insbesondere die Grundsteuer -
die Kosten der Wasserversorgung -
die Kosten der Entwaesserung -
die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage -
die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage -
die Kosten fuer die eigenstaendige
gewerbliche Lieferung von Waerme -
die Kosten fuer die Reinigung und Wartung von
Etagenheizungen -
die Kosten fuer den Betrieb der zentralen
Warmwasserversorgungsanlagen -
die Kosten fuer die eigenstaendige
gewerbliche Lieferung von Warmwasser -
die Kosten fuer die Reinigung und Wartung von Warmwassergeraeten -
die Kosten fuer verbundene Heizungs- und
Warmwasserversorgungsanlagen -
die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges -
die Kosten der Strassenreinigung und Muellabfuhr -
die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekaempfung
-
die Kosten der Gartenpflege -
die Kosten der Beleuchtung -
die Kosten der Schornsteinreinigung -
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung -
die Kosten fuer den Hauswart -
die Kosten der Gemeinschaftsantennenanlage -
die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung -
sonstige Betriebskosten, wie z.B. -
die Kosten der Dachrinnenreinigung -
die Kosten der Dachrinnenbeheizung -
die Kosten fuer die Wartung der Feuerloeschgeraete -
die Kosten der TUEV-Gebuehren fŸr die Wartung der
Blitzableiter -
die Kosten der Ueberpruefung der Brandmelder -
die Kosten des Betriebes des Muellschluckers -
die Kosten fuer die Ueberpruefung
von Abflussrohren -
die Betriebskosten fuer Sauna- und Schwimmbad Welche
Kosten sind nicht umlagefaehig? Oftmals
enthalten Betriebskostenabrechnungen Posten, die nicht auf den Mieter
umgelegt werden koennen. Als Beispiele hierfuer sind u.a. anzufuehren: -
die Instandhaltungskosten, die keine laufenden Wartungskosten sind -
die Anschaffungskosten von Feuerloeschern -
die Wartungskosten fuer die Schliess-,
Klingel- und Gegensprechanlage -
die Kosten der Wach- und Schliessgesellschaft -
die Wartungskosten fuer Fenster -
die Kosten fuer die Ueberpruefung
der Elektroanlagen Selbstverstaendlich gibt es noch wesentlich mehr Posten, die umlagefaehige Betriebskosten darstellen. Die Ausfuehrungen sind daher vereinfacht dargestellt, erheben
keinen Anspruch auf Vollstaendigkeit und sollen nur
als erste Orientierung dienen. In
Streitfragen empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt zu konsultieren. |
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Fuer weitere
Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfuegung: KANZLEI KESLAR & KOLLEGEN Hermannstr.
4 ,87435 Kempten www.kanzleikeslar.de info@kanzleikeslar.de |
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